微知识丨如何确定装饰装修工程的现值?

2022-08-01 |   点击量:3264

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摘要

近年来,装饰装修工程纠纷越来越多,相应工程造价鉴定争议较大,如何确定装饰装修工程的现值是造价鉴定的难点,本文将从工程造价鉴定结合资产评估举例此类案例的解决方式,供造价同行参考。

关键词:装饰装修  造价鉴定  资产评估  现值

基本案情

某酒店方(原告)与某出租方(被告)签订了房屋租赁协议,租赁期限从2015年4月至2025年4月,年合同租金60万元,合同总租金600万元。之后酒店方就承租的酒店进行了改造、装修,并于2016年5月开始营业。2021年4月出租方因某原因将酒店收回,不再租赁给酒店方,酒店方随诉至法院,要求出租方赔偿酒店装修的现值并承担违约责任。

争议焦点问题

酒店方主张

因对酒店进行改造装修、设备物资等投资1000多万元,要求出租房对其装修的现值进行赔偿。

出租方主张

酒店方投资不实,且自建的附房属于违规建筑,不应赔偿。

综上哪些资产可以赔偿,哪些资产不能赔偿,如何确定酒店的装饰装修形成资产现值是本案裁判的焦点。

鉴定思路和过程

1、首先,确定鉴定范围,出租方对酒店方改造装修酒店的事实认可,但对装饰装修、设备物资等投资1000多万元不认可,且酒店方自建的附房属自建项目,不应在本次鉴定范围内。经与当事人调查及现场勘验,将本案鉴定范围分为无争议部分:酒店的装饰装修、设备物资;有争议部分:酒店方自建的钢结构大厅,双方当事人对鉴定范围无异议。

2、其次,经与委托单位(法院)、当事人多次沟通,确定本案鉴定方法为重置成本评估法。因本装饰装修项目无装修合同,需由工程造价鉴定机构根据相关资料参照项目所在地现行的计价依据、计价方法和市场价格进行工程造价鉴定,便于确定装修工程项目目前的重置成本。再由资产评估机构根据造价咨询机构出具的重置成本资料,合理评估资产的成新状况,确定评估对象(装饰装修工程)的现值(评估现值=重置成本*成新率)。

3、最后,经工程造价鉴定机构鉴定本案改造装修工程无争议部分造价为450万元,有争议部分造价为120万元;根据造价鉴定机构的鉴定结果,经资产评估机构评估无争议部分现值为230万元,有争议部分现值为70万元。

结论

一审法院根据重置成本评估法确认的装修装饰工程按评估现值裁判定案,双方当事人未提出上诉。

附录:

针对本案项目的重置成本造价鉴定无计价依据,造价机构可参照《建设工程造价鉴定规范》(GB/T 51262-2017)5.3.4条:鉴定项目合同对计价依据、计价方法没有约定的,鉴定人可向委托人提出“参照鉴定项目所在地同时期适用的计价依据、计价方法和签约时的市场价格信息进行鉴定。”的相关规定进行鉴定。

元亨观

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