文章看点：

1.分析成本数据库的含义及其战略价值。

2.探索一体化成本数据库的建设路径——立项、咨询、软件上线、软件持续应用4个阶段。

3.解读一体化成本数据库建设的3个控制要点。

文/赛普专项事业部 邓凤

一、成本数据库的市场背景

一方面，随着市场竞争日趋激烈，房地产行业的平均利润率也将越来越低，这对多数房地产企业来说无疑是一个巨大的挑战。另一方面，一些房企特别是中小型企业目前存在下述一些问题：一盲目拿地，影响项目整体的收益情况，甚至影响整个公司盈利水平；二动态成本远超目标成本；三成本控制效果不明显，还处于单纯的成本核算阶段。究其原因，无外乎是投资测算误差大、目标成本不准确、成本管控不得力等原因。

在严峻的市场形势下，如何有效地降低成本，成为众房企寻求的“自救之路”。而降低成本，需要的是精准的测算、有力的控制。“成本数据库”无疑应时而生。

二、成本数据库的含义

目前，行业内对成本数据库没有一个标准的概念，各种概念虽然表述上有差异，但意思却大同小异。

简单来说，成本数据库就是一个存储数据的大仓库。这些数据的来源是企业过往项目的历史数据，通过某种方式存储于这个大仓库，并通过内部错综复杂的逻辑计算关系，生成企业需要的各种数据和报表。而这些生成的“数据和报表”通过支持企业的投资经营、成本控制及造价管理，最终实现公司或项目的经营目标。

三、成本数据库的意义和价值

首先，成本数据库是成本管理相关业务的“数据驱动中心”，投资经营、成本控制、造价管理紧密围绕成本数据库展开，最终实现公司或项目的经营目标。

其次，推行成本数据库有更深层次的战略价值。

（1）促进成本业务规范：通过成本数据库，对造价清单管理、结算管理、合同台账提出规范化的要求，促进业务规范。

（2）促进成本管控升级：通过积累成本数据，可以将成本从核算型向控制型提升，实现有效控制成本、较少成本浪费。

（3）促进管理效率提升：成本数据库有利于快速开展投资测算、目标成本测算、预算编制、变更签证及结算审核，实现管理效率提升。

四、一体化成本数据库的建设路径

一体化成本数据库项目一般有四个建设阶段，分别是项目立项阶段、咨询阶段、软件上线阶段、软件持续应用阶段。这四个阶段，实现了房地产企业成本数据库的从“无”到“有”，从“有”到“有序”，从“有序”到“有用”，从“有用”到“有效”。

1.从“无”到“有”——立项阶段

成本数据库项目的立项，是成本数据库建设的第一步。通过项目立项，房地产公司开始有成本数据库建设的意识，这是成本数据库建设的最重要阶段。只有经过此阶段，才有可能实现成本数据从留存于个人经验到留存于公司信息系统。

2.从“有”到“有序”——咨询阶段

成本数据库项目的咨询阶段，将错综复杂的成本数据，通过咨询梳理，形成有序、规范、体系化的成本数据体系。主要体现在以下五个方面：

有序之一：构成有序。通过成本科目、数据科目梳理，规范工程全成本的划分，做到成本构成有序。

有序之二：收集有序。统一规范数据收集表格，做到收集方式一致，保证数据收集有序进行。

有序之三：关联有序。成本数据关联建造标准及项目特征，实现成本数据与产品标准的关联匹配。

有序之四：计算有序。完成各个数据之间的计算逻辑关系梳理，确保数据逻辑正确，计算规则符合专业规则，实现计算有序。

有序之五：分析有序。不同专业运用不同的数据分析指标，用于成本高低分析判断，实现分析规范、有序。

3.从“有序”到“有用”——软件上线阶段

成本数据库的应用将围绕软件展开，在软件系统中成本数据库包含清单数据库、经济指标库、含量指标库、技术指标库、合同台帐库等。

有用之一：报表有用。成本数据库系统将生成一系列数据报表，满足基层员工、中层员工和集团高层员工的报表需求。

有用之二：测算有用。基于成本数据库，支撑投资测算和目标成本测算。成本数据库沉淀了历史项目的数据，用本企业真实的历史数据进行投资测算和目标成本测算，势必会更加准确。

有用之三：搜索对比有用。在成本部门的造价管理过程中，可以通过模糊搜索或限定范围精确搜索的方式搜索满足要求的清单项、技术指标、经济指标、含量指标等，进行多项目的对比分析或相互借鉴。

有用之四：经营分析有用。成本数据库亦可有效支持企业经营分析，比如可以通过设定预警提示，在动态成本超过目标成本一定程度后进行预警，有效控制成本的超标。

4.从“有用”到“有效”——持续应用阶段

成本数据库系统不仅仅是一个工具，而应该是在其持续应用过程中，发挥其“有效性”。通过成本数据库的应用，实现成本的有效控制，为项目经营目标实现奠定基础。

控设计。通过成本指标，指导设计工作，开展限额设计，降低非必要成本。

控造价。对比分析各造价数据，监控造价合理性，将造价控制在合理水平。

降成本。通过成本指标跟踪控制，实现成本的有效降低。

五、一体化成本数据库建设的控制要点

1.组织人员

组织人员是任何一个项目成功的保证。成本数据库建设需要一个成本专业性强、并且同时精通软件开发的项目团队。两者只有高效配合，才能达到预期目标，开发出房地产企业所需要的成本数据库。

2.需求梳理与落地

房地产企业必须在咨询阶段梳理清楚主要的业务需求，并保证大的方向不改变。在后期软件上线的过程中，再将需求进行深化，满足最终的落地要求。

3.历史数据的录入

历史数据的录入是软件上线阶段的一项重要工作事项。录入的历史数据作为基础数据存储于数据库中，以满足投资测算、目标成本测算、过程造价管理等应用。

在实际数据录入过程中，房地产企业选取具有代表性的历史项目数据录入，这样既满足数据有效性，又可以在一定程度上减少数据录入的工作量。所以具有代表性的历史项目数据的选取应该作为成本数据库建设的又一控制要点。

结语

就目前房地产市场而言，一体化成本数据库建设已迫在眉睫，部分标杆企业已走在了行业前列，踏上“一体化成本数据库建设”的探索之路。而这条道路将会越来越清晰，越来越宽阔，也会吸引更多企业走上一体化成本数据库建设之路。

亮点借鉴：

1. 成本数据库的战略价值：促进成本业务规范、促进成本管控升级、促进管理效率提升。

2.一体化成本数据库建设的建设路径：通过成本数据库项目的项目立项阶段、咨询阶段、软件上线阶段、软件持续应用阶段，实现了房地产企业成本数据库的从“无”到“有”，从“有”到“有序”，从“有序”到“有用”，从“有用”到“有效”。

3.一体化成本数据库建设的控制要点：项目组织人员、需求梳理与落地、历史数据录入。